Se permite pensar

Hagamos preguntas, la ignorancia es cara

¿Que hago con mi casa?

En EEUU hay mas de 12 millones de propiedades en las que el monto total de deudas hipotecarias es mayor al valor actual. Aproximadamente 6 millones de propiedades están en “procesos demorados”, me refiero a las propiedades en las que los propietarios dejaron de pagar o están retrasados en los pagos y los bancos iniciaron el proceso legal de embargo, pero muy lentamente y abiertos a buscar alternativas.

Si bien el gobierno estableció algunos programas para facilitar las gestiones de los propietarios, hasta ahora relativamente pocos han logrado completarlas, y los beneficios casi siempre se limitan a una restructuración del préstamo y no a una reducción del monto principal de la deuda. Pero con el paso de los meses,  hay muchas mejorías y mayor velocidad en las negociaciones con algunos bancos. El proceso sigue siendo imperfecto y variado según el banco. No hay uniformidad de criterio y mucho depende de la manera e intensidad de la negociación entre las partes, pero al menos, los cambios van en dirección positiva para los propietarios.

Los programas HAMP y HAFA siguen los criterios establecidos por el gobierno, pero recordemos que los bancos no tienen obligación de seguirlos al pie de la letra. En términos generales los programas fueron diseñados con el objetivo de reducir la cantidad de embargos y darles una mejor oportunidad  a los propietarios que se quieran quedar en sus casas. A los que no pueden, darles la oportunidad de completar la venta con una reducción del pago de la deuda (short sale) permitiendo la transferencia sin obligar al propietario a traer el balance al cierre. En general el banco retiene el derecho legal de tratar de recuperar el dinero (Deficiency) en algún momento futuro.

Para los que quieran conservar sus casas pero están teniendo dificultades con los pagos, los programas pueden eliminar los cargos de retraso, reducir la tasa de interés hasta un mínimo del 2%, extender el plazo de repago, y por último, en algunos pocos casos,  reducir el monto principal de la deuda mientras los propietarios mantengan su casa. Si se vende en el futuro, el monto hay que pagarlo.

Para los que califican para el criterio de HAMP, si es que quieren vender y ya no tienen dinero para seguir pagando la casa e intentan venderla, el programa HAFA les da una ventana de salida a través de un “Short sale” estructurado donde el banco acepta los términos por adelantado y le da al propietario seis meses para que venda su casa, generalmente con la ayuda de una agencia inmobiliaria. Esto es de vital importancia para muchas familias, ya que les da un respiro para planear la salida sin el miedo a que en cualquier momento les caiga la orden de desalojo. Otro beneficio es que en algunas partes del país, ya es obligatorio que el banco envíen un representante a una negociación mediada con el propietario, antes de iniciar el juicio de embargo, esto ya es ley en Miami-Dade y lo será en Broward a partir de Julio.  

Los que quieran participar en los programas deben informarse bien de los detalles, prepararse para dedicarle bastante tiempo al contacto con su banco hipotecario y a completar y presentar toda la información requerida. Además es recomendable que trabajen con profesionales (agente y abogado) con experiencia en el tema.

Este sitio oficial tiene información en Español: http://makinghomeaffordable.gov/spanish/index.html

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mayo 2010 - Posted by | ECONOMÍA, EEUU, La vida en EEUU

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